[부동산] 부동산 사이클의 기본 이해 :: 상승 흐름 - 공급 시작 - 하락흐름

 

 # 부동산 사이클의 기본 이해

 :: 하락기 후반 - 상승기 초반 - 상승기 중반 - 상승기 후반 - 하락기 초반 - 하락기 중반 - 하락기 후반 

 

가장 확실한 투자는 상승 흐름에 투자하는 것이며, 그 중 상승 흐름 초반에 투자하는 것이 가장 중요합니다.

1. 상승 흐름 초반: 매매가 상승 & 전세가 상승

- 과거의 오랜 침체기인 하락히 후반 이후에 찾아옴
 > 이 시기에 수요자들은 매매를 꺼리고 전세 거주를 택함
 > 이에 매매 수요가 적어서 매매가는 떨어지고, 전세가는 상승하는 시기!
 
- 상승흐름 초반을 만들어내는 본질: 공급 부족
 > 오랜 하락 기간 동안 건설사의 분양이 멈췄고, 이후 시간이 흐르며 시장에 공급 물량이 부족해진 탓
 
-상승기 초반에서는 전세가 상승으로 매매 실거주 대비 전세 비용 차이가 줄어들수록 전세 수요가 매매 수요로 넘어가게 된다. 이렇게 매매 수요가 점차 늘어나며 매매가 또한 천천히 상승하는 모습을 보임.

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2. 상승 흐름 중반 : 매매가 상승 & 전세가 상승 & 전세가율 하락
- 투자자가 붙기 시작하는 시점
- 매수 수요 (실거주 + 투자자)가 늘어나기 시작
  > "내가 살고 있는 동네가 가격이 계속 오르면 한 채 더 사고 싶지 않겠습니까?"
 
 1) 매수 수요 증가가 원인 -> 실거주 + 투자자 증가
 2) 매매 시에 대출을 이용하거나 갭투자를 활용한 레버리지 투자도 가능하므로 실수요만 있는 전세가보다 더 급하게 가격이 상승함

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 3. 상승 흐름 후반
-  전세가 하락의 특징을 보임
 > 분양 아파트들이 공급을 시작했기 때문

- 공급 물량이 지속적으로 늘어나고 시장에서 이를 소화하기 어려운 상태에서 처음 나타나는 현상

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 4. 하락 흐름 초반
- 공급이 누적되며 시장에서 소화 불가능한 상태가 되면 결국 매매가격 하락으로 이어짐

- 매매가격 하락이 보이지만 아파트 공급은 지속되면서 미분양이 점점 늘어난다는 특징을 지님

공급 증가를 알아볼 수 있는 방법 3가지 1) 미분양 물량 증가 2) 청약 경쟁률 하락 3) 미분양 발생 이후 적정 수준의 공급 지속

 

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5. 하락 흐름 중반: 매매가 하락 & 전세가격 하락 & 전세가율 상승 
- 사람들은 아파트 매수를 두려워 함

- 이 시기에 매수 심리는 완전히 죽어버리고 대부분의 사람은 전세 거주를 선택

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6. 하락 흐름 후반
- 부동산은 하락한다는 심리가 지배적이며, 실거주를 제외하고는 거래가 없는 상태